In de Gebiedsvisie 2040 is opgenomen dat binnen de projecten Bavel West en Bavel Zuid ruimte is gereserveerd voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Deze benadering biedt niet alleen de mogelijkheid om betaalbare en op maat gemaakte woningen te realiseren, maar versterkt ook de collectiviteit in het dorp.
Wat is CPO?
CPO staat voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Dit houdt in dat een groep burgers, georganiseerd als vereniging of stichting, samen een stuk grond (CPO-kavel) koopt en verantwoordelijk is voor het ontwerp en de bouw van hun woningen. De woningen moeten passen binnen de kaders van het omgevingsplan. De gemeente Breda heeft hiervoor een speciaal Routeboekje ontwikkeld om CPO-projecten binnen de gemeente te begeleiden.
Ervaringen uit Bavel
In de afgelopen jaren zijn er in Bavel al diverse CPO-projecten succes-vol gerealiseerd. Hieronder delen twee bewoners, Paul Adriaansen van Nieuw-Wolfslaar en Loek Schaerlaeckens van de Eikbergse Akker, hun ervaringen.
Nieuw-Wolfslaar
Paul vertelt over de totstandkoming van het door hun gerealiseerde CPO-project. In de gemeente Breda was er oorspronkelijk sprake van plannen om zorgwoningen tegen de geluidswal van de A27 te bouwen. Deze plannen gingen niet door en het terrein lag meer dan tien jaar braak. De gemeente besloot vervolgens om op deze locatie grondgebonden woningen voor starters te realiseren via CPO. Het doel was om woningen toegankelijk te maken voor starters door de voordelen van collectiviteit, zoals het verdelen van taken, bundelen van kennis en mogelijk verlagen van kosten.
De groep die samen de woningen heeft ontwikkeld, werd gevormd door een gezamenlijke inspanning van de gemeente en de bouwbegeleider. Ze organiseerden een presentatie in het dorp waar geïnteresseerden zich konden aanmelden. Hierna werd een vereniging opgericht met een bestuur bestaande uit een voorzitter, penningmeester en secretaris. De oorspronkelijke groep bestond uit ongeveer 8 tot 10 leden. Andere leden, waaronder Paul zelf, werden vooral via bestaande leden benaderd.
Binnen de groep werden taken en verantwoordelijkheden verdeeld door het bestuur, dat verantwoordelijk was voor de huishoudelijke taken zoals financiën, vergunningen en contacten met de gemeente. Daarnaast waren er commissies die verschillende onderwerpen uitwerkten. Maandelijks vond er een overleg plaats met alle leden. De meeste leden waren zeer betrokken en bereid om de handen uit de mouwen te steken.
Vanaf de oprichting van de vereniging tot de daadwerkelijke bouw van de woningen doorliepen ze een planfase met veel onzekerheden en beslissingen. Deze fase omvatte het bepalen van het aantal woningen, hun formaat en de inrichting van de openbare ruimte. Het bestemmingsplan moest worden aangepast en er werd een bouwvergunning aangevraagd. Samen met de gekozen architect begon het ontwerpproces. Uiteindelijk werd de aanbesteding gestart, een spannend proces, omdat pas na gunning duidelijk zou worden hoe duur de woningen daadwerkelijk zouden worden. De laatste stappen waren het regelen van de financiering en de overdracht van de grond. Het gehele proces, van oprichting tot oplevering, duurde ongeveer 4 tot 5 jaar.
De samenwerking met architecten, aannemers en andere professionals werd als zeer waardevol ervaren. Onderling vertrouwen en een goede samenwerking waren cruciaal voor het succes van het project. De financiering werd individueel geregeld per kavel. Pas na 2 à 3 jaar, bij het tekenen van de koop-/ aannemingsovereenkomst, konden leden een financiering afsluiten. De eerste jaren betaalden de leden contributie uit eigen zak om kosten, zoals die voor de bouwbegeleiding en architect te dekken.
Er zijn mogelijk financiële voordelen verbonden aan CPO in vergelijking met traditionele woningbouw, omdat er geen projectontwikkelaar met winstoogmerk tussen zit. Maar de uiteindelijke kosten zijn sterk afhankelijk van de aannemers die inschrijven op de aanbesteding. Eén van de grootste uitdagingen tijdens het CPO-proces was om het eens te blijven met alle deelnemers. Persoonlijke voorkeuren moesten soms wijken voor het collectief. Daarnaast was er weerstand vanuit de buurt, wat leidde tot bezwaren tot aan de Raad van State.
Het eindresultaat van de 22 gerealiseerde woningen is bevredigend. De woningen zijn kwalitatief goed, onderhoudsarm, gasloos en voorzien van lucht-/warmtepompen. Dankzij zonnepanelen kunnen de woningen energieneutraal worden gemaakt. Pauls advies voor anderen die CPO overwegen, is om de tijd te nemen voor de selectie van bouwbegeleider, architect en aannemer. Vertrouwen en samen-werking zijn essentieel. Wees geduldig, het proces duurt langer dan bij traditionele woningbouw en vraagt om een tijdsinvestering. Daarbij is het ook goed om rekening te houden met de samenstelling van de groep; verschillende doelgroepen hebben verschillende wensen.
Eikbergse Akker
Loek vertelt dat er bij hun project aan de Eikbergse Akker, wat vaak genoemd wordt als een recent voorbeeld van CPO, hier niet echt sprake van was. Zij kochten hun woning van een ontwikkelaar, waarbij al veel vastlag. De woningen waren echter betaalbaarder dan vergelijkbare woningen op de markt, wat het voor veel Bavelse jongeren mogelijk maakte om in het dorp te blijven wonen.
De les die uit hun project kan worden getrokken, is dat CPO vaak als dé manier wordt gezien om betaalbare woningen te realiseren, maar dat de betaalbaarheid op de lange termijn ook moet worden gewaarborgd. In hun project is dit gedaan door een zelfbewoningsplicht van vijf jaar met een anti-speculatiebeding. Na vijf jaar kunnen de woningen echter weer vrij worden verkocht, wat de betaalbaarheid op lange termijn niet garandeert. Samenwerkingen met woningcorporaties en regelingen zoals ‘slimmer kopen’ zouden kunnen helpen. Loek is zeer tevreden met het eindresultaat. Ze wonen in een mooie, groene buurt met speelplekken voor de kinderen en hebben een hechte gemeenschap gecreëerd.
Neem gerust contact op met de Dorpsraad voor meer informatie over de mogelijkheden met betrekking tot collectief bouwen en wonen in Bavel.
Comments